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敷金って返ってくるの?

2019-03-06 00:00:00

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敷金って返ってくるの?

東京都のデータによると、東京に居住する世帯の4割近くにあたる約270万世帯が、民間賃貸住宅に居住しているそうです。
このように、民間賃貸住宅は重要な役割を果たしておりますが、一方で賃貸住宅の契約内容に関するトラブルが後を絶ちません。
これも東京都のデータですが、東京都都市整備局に寄せられた電話、窓口での相談は、平成28年度で約1600件もあるそうです。
そして、そのうち約38%が敷金についての相談・・・。

上記のように、敷金精算のトラブルが多いのは、いわゆる原状回復義務について、契約内容の相互理解が不足していることが原因ではないでしょうか?

賃貸人側(不動産会社など)にとっては常識でも、賃借人側(ご入居者様)にとっては、当たり前ではないこともあります。そのことを再認識し、ご退去時も気持ち良く退去していただけるよう、事前の相互理解が必要です。

そこで、今回は、東京都作成の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」の敷金精算部分を再確認したいと思います。
※「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」は国土交通省が発行した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、東京都が紛争防止のため作成したもので、契約自由の大原則のなかで、東京地域の賃貸人・不動産会社が多く参考にしているものです。

ここで、改めて、敷金精算・原状回復について、考えてみますと、
賃貸借契約終了時に、借りたものを、原状に回復して返す、これが原状回復義務です。

ここで下記2点に整理が必要です。

1.入居から退去までの間に、建物自体の価値がどれくらい減少したか

建物やクロスなどは、時間の経過とともにその価値は減少していきます。
また、普通にお部屋を使用していても、どうしてもついてしまう汚れなどもあります。

具体例としては、家具等の設置による床・カーペットの跡、冷蔵庫などの後部の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ)などが、よく挙げられます。
そしてこれは、契約書上では、経年変化及び通常使用による損耗・キズなどと表現され、原則としては、賃貸人が修繕回復費用を負担します。

2.建物価値が減少した原因

退去時にできてしまったキズ・汚れなどの原因が賃借人側(ご入居者様)にある場合は、やはり賃借人側(ご入居者様)が修繕回復費用を負担します。

具体例としては、タバコの問題、結露を放置したために拡大したシミやカビ、ガスコンロ置き場・換気扇の油汚れなどがよく挙げられ、契約書上では、賃借人の故意過失などと表現されております。

ここまでは問題が少ないかと思いますが、
賃借人側(ご入居者様)負担の場合、その負担単位がトラブルになりやすいところかと思います。

そこで先ほどの、「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」の考え方をご紹介させていただきますと、つぎのように説明されております。



つまり、フローリングやクロスの張り替えが必要な場合、、キズなどがあるその部分だけではなく、原則㎡単位の負担となってしまうのです。
この点、あらかじめの十分なご説明、相互理解が必要ではないでしょうか。

つぎに、他にトラブルになりやすいのは、退去時クリーニング費用です。
これは、先ほどの「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」によりますと、原則賃貸人負担となります。

しかし、一方で賃貸人と賃借人との合意により、原則と異なる特約を定めることができる、ともされております。これは、民法の契約自由の原則により、契約内容は原則として当事者間で自由に決めることができること、によるものです。

ただし、どんな特約でも有効とされるわけではなく、次のような要件が必要とされます。
1.特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的合理的理由があること
1.賃借人が特約によって通常の義務を超えた義務を負うことについて認識していること
1.賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

そして、退去時クリーニング代の賃借人負担はこの要件を満たせば有効とされ、東京地域の賃貸契約においては、広く取り入れられておりますので、この点も事前の十分なご説明、相互理解が必要です。



上記の修繕回復費用や、特約としての退去時クリーニング費用などは、ご退去時敷金から精算させていただくものの一例です。
敷金は、本来お預かりのものですので、何もなければお返しさせていただくものですが、このように、精算させていただくものもございます。

ご退去も気持ち良く行っていただくために、ご入居時に丁寧なご説明をさせていただきます。

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