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◎賃貸か持家かという発想をやめてみる

2019-03-12 00:00:00

コラム01792のアイキャッチ画像

~「借りる」か「買う」かは実は選べない~


「住む」ということは基本的に住宅を借りて住むか、買って住むかのどちらかです。賃貸か持家か、という選択は長らく比較され続けてきました。そしてこれからも比較され続けるでしょう。しかし、よく考えてみたら、この比較にそんなに意味があるのだろうかと思えてきます。例えば、ある住宅があったとして、それが賃貸用の物件ならそれは買うことはできませんし、借りて住むしかありませんし、売り出されているもしくはこれから自分で建てる物件ならそれを借りるということはできず、買って住むしかありません。つまり、ある特定の物件について、それを借りるのか、買うかのという選択は、普通はまずできないのです。



~モノは違うがお金は共通のものさし~

 

そもそも住宅は間取りも築年数も、方位も違い、それ自体が同じものはなくまさに千差万別ですし、建っている土地も同じことはありません。同じマンションの同じ間取りであっても空間の位置が違います。つまり住宅は賃貸用なのか売買用なのか「どちらか」であって「どちらも」ではないのです。同じものを借りるか、買うか、どちらか選べるかのような話をしようとするからそれらが比較できるように見えてしまうのです。ただ、住むということにお金を費やすということはどちらも同じですから、それを比較してみるということは一応できるわけです。そもそも家賃とローンは全く違う性質のお金なのですが、同じ住むという行為に、お金という同じ単位を使いますから一応数字の比較はできるのです。ただ、住むということは数字に現れない要素がたくさんあるところが住宅選びを難しくしますし、またそれが面白いところです。結局どこまでいっても「借りる」と「買う」という全く同じではないことについて、数字を比較するということができるだけなのです。



~住宅の「お金」の決まり方~


日本には1億人以上という十分多い人口があって、家賃は世の中の大勢の借り手と貸し手の需要と供給で決まり、住宅の価格は大勢の売り手と買い手の需要と供給で決まります。住宅を貸す人はもともとその住宅を買った人で、当然その住宅を売った人がいて、というように不動産の流通は売買も賃貸も全体の市場としてはつながっています。大抵は、誰もが同じような計算をして、将来得られるだろう想定賃料から現在の住宅価格が決まるとされていますので、シュミレーションすれば、借りても買っても金銭的には結果が同じ、ということになるのです。そもそも今後30年か50年かでお金がどれがけかかるか比較をし、それぞれのメリットとデメリットを比較したところで、誰も30年や50年の間の景気や地価、需給の変化なんて予測できません。自分の将来の職業や収入も予測できないのですから、住宅を選ぶ場合にはこの種の長期のシミュレーションを重視するのはあまり意味がないでしょう。


~人は借り、買い、貸し、そして売ったりする~


よく比較されるのは、「ずっと賃貸VSずっと(これから買う、同じ)持家」という前提なのですが、この前提も現実的ではありません。不動産市場は全体としてつながっていると言いましたが、個人で見ても同じです。賃貸物件に住んでいる人が、ある時期に持家に住むようになるかもしれません。しかし、その後その人がずっとその家にすまなければならないということはありません。むしろ、何十年もの間にその住宅を貸したり売ったりするかもしれません。そしてその人はまた賃貸住宅に住むようになるかもしれません。またその売りに出された物件を買うのは賃貸住宅に住んでいる人だったりするわけです。このように十分多くの人が借りるか買うか、というのを行ったり来たりしているので、そもそも買ったらそのままずっと同じ持家という前提もあまり合理的ではないわけです。



~結局は買ってもいい、借りてもいい~


このように見てくると、借りるか買うかという発想をやめて、長い人生の間、そのときどきでどちらのいいところも取ればいいと思うのです。家を持つ、ということは決して悪いことではないでしょう。今、欲しい家が見つかったなら、迷わず買えばいいと思います。でも、欲しい家が見つからなかったら無理に買う必要はありません。賃貸住宅に住む場合でも、もしこのエリアで買うなら、という条件で住んでみたらいかがでしょうか。住んだことのないエリアでいきなり家を買うのはリスクが高いと思います。将来いつか家を買おうと思っている場合は賃貸で住みながら、ときに住み替えながらエリアを見定めていく、これが、賃貸住宅のオススメの活用方法の一つです。住んでみて本当にそのエリアがいいと思えたら、あとは買いたいと思える中古物件をじっくり探したり、新築物件を待ったりすればいいのです。長期で住宅ローンを借りるのは今は現実的にだいたい40歳前後くらいまでなので、20代や30代のうちは賃貸住宅を積極的に活用すべきとも言えます。

~賃貸の方が貯金しやすい~


事実、賃貸住宅に住むメリットは、かかる費用がシンプルなところにあります。例えばマンションを所有すると、毎月管理費がかかりますし、固定資産税は年一括か年4回払いで支払います。一方で、購入後一定期間は住宅ローン減税という税金の戻りがありますが、これは年に一度大きく戻って来ます。このように関係する費用や戻ってくるお金が、バラバラの時期にあって、管理がやや煩雑になります。税金の戻り分で固定資産税を払おうとしてもその間に使ってしまっては予定が狂ってしまいます。賃貸なら普通、決まった金額を毎月同じ時期に支払うのみです。賃貸火災保険が1年又は2年ごとや、保証料が年1回かかる場合が多いですが、それぞれそこまで多額ではありません。毎月の給料から家賃と併せて、いくらかよけてキープすることで貯金しやすくなります。例えば手取りが25万円だとして家賃が7万円、先に5万円をよけておけば残りの13万円で生活し、ボーナス以外で年間60万円、10年で600万円貯金できることになります。



~「借りる」か「買う」かではなく、「借りる」を活用する~


「賃貸か持家か」という発想から少し離れてみると、賃貸の利点を活用するということが見えてきます。部屋探しをしていく中で自分が、「自分の家が欲しい」と思えるような土地に出会えるといいですね。
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