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家の買い時がローンを借りる時

2019-07-05 14:04:40

コラム02187のアイキャッチ画像

ご存知の通り、住宅ローン金利は史上最低のレベルにあります。金利が低いから家を買おうという人も多いかもしれませんが、本当に欲しい土地(場所)にある欲しい家(モノ)なのかどうか見極めることが必要ですし、自分の年齢や収入の安定性によっても人それぞれ買い時が変わってくるものです。多くの人は家を買う=住宅ローンを借りるということになると思います。つまり借りやすいから家を買う、ということもありえますが、自分の欲しいものが見つかった「自分の買い時」が、実際にローンを借りる時なのです。いざ、自分の買い時が来たときにいろいろなことを正しく選択できるようになっておくとよいですね。
 
◎新築か中古か 

まず、借りる前に何を買うかですが、新築か中古かがまず最初の分かれ目です。それぞれ一長一短がありますが、ローンを借りるという観点から言えば、価格はできるだけ低い(=借りる金額が少ない)方がよいということになります。価格を除けば新築がいいのは当然ですが、それと比較対象となる中古物件をちゃんと調べて無駄に高い買い物にならないかどうかを検討すべきでしょう。新築の住宅は価格が上がっていますが、同様の地域の中古の価格もつられて上がっていることが多いです。ただ、新築の価値は入居後に2割から3割価値が下がると言われることもあります。また、せっかく気に入った中古物件があっても、最初からリフォームにお金をかけすぎると当初の資金が多く必要になります。この場合も欲しい家の価格から借り入れ額を計算することも必要ですが、最初にどのくらい借りるかという試算をして予算を立てておくのが効果的です。

 
◎変動金利か固定金利か 

何を買うかが決まれば次は住宅ローンです。住宅ローンの金利は変動か固定です(またはその組み合わせです)。変動金利のもととなる基準金利(短期プライムレートに連動)は実は10年以上も変わっていません。変わったのは銀行の設定する優遇幅です。この優遇幅が銀行間でどんどん下がってきたのがこの10年でした。20197月は銀行によっては0.5%以下の金利で借りることもできます。ただ、住宅ローンは35年返済など個人にしてみたら超長期で借りるものです。ゼロにはならないでしょうから、これ以上最大限下がっても0.5%です。上がる幅は3%とか5%とかいうレベル(理論上は無限大)です。変動金利ほど低くはないですが、35年間固定でも1%以下の金利で借りる借り方もあります。35年間返済額が毎月一定で変わることがなければその安心感は大きなものでしょう。変動の低い金利で試算すると借り入れ可能額が大きくなりますので、それだけ高い物件が買えると錯覚します。この点はくれぐれも注意しましょう。

 ◎提携ローンは変動に流れやすい

 住宅は通常それを売る業者がいて、その会社の担当者が案内から契約、引き渡しまで面倒を見てくれることが一般的です。そしてその業者または担当者は提携ローンを推奨するのも仕事の一つです。販売業者があっせんするので個別でローンを申し込むよりも審査がスムーズであったり、担当者もそれも仕事の一部ですからやる気が違います。そうなると買う方も、ローンも比較検討しないで任せてしまおう、となりがちです。提携ローンは、銀行の利益になる商品でかつ、金利を低く見せることのできる変動金利が勧められることになります。典型的な提携ローンだと、販売会社にローン代行手数料、銀行に事務手数料、保証会社に保証料、これらを支払うことになります。この方法自体は悪いというわけではありませんが、いろいろな金融機関ごとの商品で変動か固定化かの違い、金利の違いや手数料の違いを知った上で選ぶとよいでしょう。


 ◎とにかく安く借りる

 銀行のローンには、保証料というのがかかることがあります。この保証料が事前に正確にはわかりません。また一括払いか分割払い(金利上乗せ)など複雑です。保証料はそれなりの額になりますが、保証料があるローンの場合は手数料が安く、審査基準も保証料のないものと違ってきます。保証料がないローンでは手数料が比較的高いのが一般的です。つまり、金利だけではなく、この保証料や手数料を含めた上で比較したほうがよいということになります。保証料が必要ないローンで、金利ができるだけ低いものを集め、その中で手数料が安いものを選ぶとよいでしょう。団体信用生命保険などの補償の手厚さにもそれぞれ違いがありますが、あくまで付帯的なものとして考えておくべきです。

 ◎結局はフラット35がオススメ

 保証料が不要で、全期間固定金利である「フラット35」がこの史上最低レベルの金利となった今、一番魅力的です。フラット35Sの基準に適合すれば当初の5年間か10年間は金利がさらに低くなります。当初5年金利引き下げのタイプはほとんどの新築マンションなどでは対応しています。フラット35の商品性はどこでも借りても同じです。主な違いは金利と手数料です。金利がフラット35の最低金利で手数料が借入額の0.5%1%のところを探して、自分にあった金融機関を選ぶといいでしょう。手数料や団体信用生命保険など、金利に上乗せする方式もありますが、手数料は一括にしたり、定期保険などを別に安く探してかけるなどした方がよいでしょう。なんでもセットになっているものが最安とは限りません。

 ◎期間短縮型か返済額軽減型か

 最後に返済についてです。全期間固定金利で借りれば、金利上昇を恐れることはありません。せっかく長期間で借りたので繰り上げ返済する必要やメリットはあまりありません。例え返済完了が75歳や80歳だったとしても低金利で借りているものを先に返すのは損です。また、余裕資金で繰り上げ返済をするにも、世間一般には返済額が変わらず、返済期間が短くなる期間短縮型が得だとされていますが、毎月の返済額を減らして返済期間を変えない返済額軽減型と比べても、数学的には実はその効果は同じです。住宅ローンのメリットは低金利で長期間借りられるということです。それを手元の現金で早く返してしまってはそれは損と言えます。余裕資金は非常時の保険代わりの預金や、長期の投資などに使うのがよいでしょう。

みなさんも自分だけの「買い時」によい住宅ローンに出会えるといいですね。





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